Kira sözleşmesi Borçlar Kanunu 299. Maddesinde “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmış olup kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasına gerek yoktur. Kira sözleşmeleri adi kira, taşınmaz ve çatılı iş yeri kirası, ürün kirası olarak üçe ayrılır. Bu yazımızda ağırlıklı olarak karşılaştığımız konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmesinin fesih yoluyla sona erdirilmesi, kiracının temerrüdü sebebiyle sona erdirilerek tahliyesi ve kiracının tahliye taahhüdüne dayalı olarak sona erdirilmesi ile tahliyesi konuları işlenecek ve bu yollara ilişkin icra işlemleri anlatılacaktır.

         Konut ve çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmeleri süreli veya süresiz olarak yapılabilir. Ancak öngörülen kira sözleşmesinin sona ermesi tarihinden önce kanunda belirlenen koşullarda bildirim yapılmadığı takdirde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış olacaktır.

a)Kiraya Veren Tarafından Kira İlişkisinin Bildirim Yoluyla Bitirilmesi

1-Süreli Kira Sözleşmesinde

         Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi süreli yapılmışsa süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermemektedir. Bunun için kiracınınbelirli süreli sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarla birlikte bir yıl daha uzamış olacaktır. Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sürenin sona ermesi sebebi ile feshedilmesi ise oldukça zorlaştırılmıştır. Sürenin sona ermesi sebebiyle kira akdini sonlandırma hakkı kiralayana tanınmamıştır. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Örnek verecek olursak kira akdi        10.10.2018 tarihinde 1 yıllık yapılmış olsun.

Sözleşmeye göre süre sonu              10.10.2019

Birinci uzama yılının sonu               10.10.2020

Onuncu uzama yılının sonu             10.10.2029

Onuncu uzama yılını izleyen            10.10.2030

uzama yılının sonu

         O halde kiralayan sözleşmeyi sürenin sona ermesi sebebine dayalı olarak sona erdirecekse 10.10.2030 tarihinden en geç 3 ay önce yazılı yolla bildirimde bulunmalıdır.

2-Süresiz Kira Sözleşmelerinde

         Kiracı en geç 3 ay öncesinden fesih bildiriminde bulunmak üzere her zaman kira sözleşmesini feshedebilir. Yapılan fesih bildirimi yerel adete göre belirlenen kira döneminin sonu, böyle bir adet yoksa 6 aylık kira döneminin sonu için geçerli olacaktır.

Örneğin ;

10.10.2019 tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshi için öncelikle kira döneminin tespiti gereklidir. Eğer yerel adete göre kira dönemi 1 yıl olarak kabul ediliyorsa kira döneminin sonu 10.10.2020 tarihi olacaktır. Eğer kiracı sözleşmeyi feshetmek istiyorsa fesih bildiriminin en geç 10.10.2020 tarihinden 3 ay önce yapması gerekmektedir.

         Kiralayanın, süresiz kira sözleşmesini feshedebilmesi için kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, yerel adete göre belirlenen kira döneminin sonu, böyle bir adet yoksa 6 aylık kira döneminin sonu için geçerli olmak üzere; en az 3 ay öncesinden  yazılı fesih bildirimi yapması ile feshi mümkündür.

          Örneğin 10.10.2019 tarihli kira sözleşmesi 10.10.2029 tarihinden sonra eğer yerel adete göre kira dönemi 1 yıl olarak kabul edilirse 10.10.2030 tarihinde feshedilmek üzere bu tarihten en geç 3 ay öncesinden yazılı fesih bildirimin yapılması gerekmektedir.

b)Kiracıdan Tahliye Taahhüdü Alınması Suretiyle Kiralanın Tahliyesi

         Tahliye Taahhüdü kiracının kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte, iradesi sakatlanmadan kira verene karşı kiraladığı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir evraktır.

         Geçerli bir tahliye taahhüdü alan kiraya veren, taahhütte yer alan tarihte kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda, Borçlar Kanunu’na göre bu süreden itibaren 1 ay içinde dava açarak kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebileceği gibi, bunun yerine İcra İflas Kanunu’na göre yine 1 ay içerisinde İcra dairelerine başvurarak icra takibi başlatmak suretiyle kiracının tahliyesini talep edebilir.

         Bu iki yöntem Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda birbirine paralel şekilde düzenlenmiş olup uygulamada en çok kullanılan yöntem, daha hızlı tahliye sonucunun elde edilmesi nedeniyle İcra takibidir.

         Borçlar Kanunu, 353. Maddesinde 1 aylık dava açma süresi için özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Açılan davada, tahliye talebi kabul edilen kiraya veren, taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı, ilama dayalı olarak yine icra dairelerinden ilamın icrasını talep ederek fiilen tahliyeyi sağlayabilecektir. Ancak belirtmek gerekir ki tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi açma süresinin bu şekilde uzayacağına dair İcra İflas Kanunu’nda benzer bir düzenleme bulunmamaktadır.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız İcra takibi (Örnek No:14)

         Kural olarak bu yola başvurmak isteyen kiraya verenin elinde, yazılı yapılmış bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Ancak sözlü olarak yapılan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesine rağmen, yazılı bir tahliye taahhüdü varsa yine ilamsız tahliye yoluna başvurabilecektir.

         Bu yola başvurmak isteyen kiraya veren, takip talebinde takip konusu ve takip yolunu tahliye olarak belirterek hazırlamalıdır. Takip talebine yazılı kira sözleşmesini ve yazılı tahliye taahhüdünü mutlaka eklemelidir. (Konut ve çatılı iş yerine ilişkin istisnayı yukarıda belirtmiştik.)

         İcra dairesi bu şekilde hazırlanan takip talebine uygun bir “14 Örnek Tahliye Emri “ düzenleyecektir. Tahliye emrinde kiracıya, 15 gün içinde kiralananı tahliye etmesi, kiranın yenilendiğine, uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa 7 gün içinde tahliye emrine itiraz etmesi gerektiği, aksi halde taşınmazın zorla tahliye edileceği ihtarları yer alır.

         Kiracı kira sözleşmesindeki ya da tahliye taahhüdündeki imzaya da itiraz ediyorsa bunu açıkça belirtmelidir. Kiracının itirazlarının süresinde yapılmış olması koşuluyla icra takibi başka bir işleme gerek olmadan durur. Kiraya verenin takibin devamını sağlaması için itirazın içeriğine göre başvurması gereken iki yöntem vardır. Kiracı eğer imzaya itiraz ediyorsa kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması gerekmektedir. İmzaya ilişkin itiraza rağmen itirazın kaldırılması icra hukuk mahkemesinden istenmişse bu talep reddedilmelidir.

         Kiracı  imza dışında hususlara itiraz etmişse bu durumda kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması isteyebilir. İtirazın kaldırılması ya da hiç itiraz edilmeyerek takibin kesinleşmesi sonrasında, kiracı taşınmazı tahliye etmemişse kiraya verenin talebi ile kiracı zorla tahliye ettirilir.

c)Kiralananın Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliyesi

         Tahliye taahhüdünde olduğu gibi, kiracının temerrüdünde de kiralananın tahliyesi için, kiraya verenin dava açmak ya da ilamsız icra takibine başvurmak üzere iki seçeneği bulunmaktadır.

         Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemeye göre kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise, bu süre içerisinde kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren kira süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirerek tahliyeyi sağlayabilir.

         Kira sözleşmesi 1 yıldan uzun ise, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtar almışsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirerek tahliyeyi sağlayabilir. Yine yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere dava açacağını, dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde süre aynı şekilde bir kira yılı için uzayacaktır.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle İlamsız İcra Takibi 13 Örnek

         Bu takip yolu yalnızca kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamakla kalmayıp ayı zamanda ödenmeyen kira bedellerinin tahsil edilmesine de imkan sağlamaktadır.

         Bu takip yoluna başvurulması için kira sözleşmesinin yazılı yapılmasına gerek yoktur. Kiraya veren takip talebinde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için haciz ve kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebilir. İcra dairesi bu şekilde hazırlanan takip talebine uygun olarak kiracıya 13 örnek ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde 30 gün içerisinde borcun ödenmesi, itiraz sebepleri varsa 7 gün içerisinde icra dairesine itiraz etmesi aksi takdirde kira akdini ve borcu kabul etmiş sayılacağı, kiraya verenin kira borcu için haciz ve icra mahkemesinden de tahliye talep edebileceği ihtarını içerir.  Kiracı eğer kira akdine itiraz ediyorsa bunu açıkça bildirmelidir. Kiracının süresi içerisinde sunmuş olduğu itiraz icra takibi durdurur. Eğer kiracının itirazı kira akdi dışındaki şeylere ilişkinse kira akdini kabul etmiş olduğundan kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararı verilmesini talep edebilir. Eğer kiracının itirazı kira aksine ilişkinse, kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe düzenleme ve onaylama şeklinde yapılmış olması durumunda yine icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilecektir. Eğer kiracının itirazı kira akdine ilişkinse ve bu kira akdi noterce onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmamışsa kiraya verenin itirazın kaldırılmasını artık icra hukuk mahkemesinden isteyemez. Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak kira bedelinin tahsilini ve kiracının tahliyesini istemelidir.

         İcra takibine itiraz edilmemesi neticesinde kesinleşmesi halinde, ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 30 günlük ödeme süresi beklenmeli ve ardından İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye talebinde bulunulmalıdır.

         İcra takibine itiraz edilmesi halinde itirazın kaldırılması ile birlikte tahliye kararının verilebilmesi için 30 gün beklenilmeli ve ancak bu süre sonrasında her iki taleple İcra Hukuk Mahkemesine başvurulmalıdır.

Bu aşamadan sonra kiraya veren icra dairesinden kiracının mallarının haczi ile tahliyesini talep edebilir.

         ***Belirtmek gerekir ki Borçlar Hukuku’nda kira sözleşmesinin sona erme sebepleri birden fazla olarak düzenlenmiş olup bu yazımızda uygulamada en çok karşılaşan konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmesinin fesih yoluyla sona erdirilmesi, kiracının temerrüdü sebebiyle sona erdirilerek tahliyesi ve kiracının tahliye taahhüdüne dayalı olarak sona erdirilmesi ve tahliyesi konuları işlenmiş ve bu yollara ilişkin icra işlemleri anlatılmıştır.

YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA KİRA İLİŞKİSİNİN FESHİ VE KİRALANANIN TAHLİYESİ

 

*** Takip Talebinde Tahliye Talebinde Bulunulmadan Borçluya 13 Örnek Ödeme Emri Gönderilmesinin Alacaklıya Tahliye Talep Hakkı Vermeyeceği***

“…Takip talebinde tahliye istemi bulunmadığı halde icra dairesince borçluya örnek 13 ödeme emri düzenlenerek gönderilmesi alacaklıya tahliye yönünden bir hak sağlamaz. Zira icra müdürlüğü takip talebiyle bağlı olup talebin dışına çıkılarak tahliye istemi bulunmadığı halde ihtarlı ödeme emri düzenlenmesi tahliye açısından hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ödeme emrine dayanarak tahliye kararı verilemez. Davacı alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmesi için takip talepnamesinde tahliye talebinin bulunması zorunludur. Mahkemece bu husus kendiliğinden gözetilerek tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru değildir…”

T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/4215 K. 2017/17238

20.12.2017

***Tahliye Taahhüdünün Kira Sözleşmesi İmzalama Tarihinden Sonra Ancak Kira İlişkisinin Başlangıcından önce Alınmış Olması***

“…Davaya dayanak yapılan ve noter huzurunda tanzim edilen 21.01.2015 tanzim ve 07.02.2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine davaya dayanak yapılan 05.02.2015 tanzim tarihli adi nitelikli tahliye taahhütnamesi, noter onaylı kira sözleşmesinin tanzim tarihinden sonra düzenlenmiş olup taahhütname içeriğinde ‘kiracısı olduğum taşınmaz’ ibaresi bulunmaktadır. Davalı kiracı itirazında taahhütnamedeki imzasını inkar etmemiş, kira ilişkisine karşı çıkmamıştır. Bu durumda tahliye taahhüdün verildiği tarihten önce kira sözleşmesinin Noterde düzenlendiği taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulduğu ancak kira süresinin başlangıcının ileri bir tarih olarak belirlendiği anlaşılmakta olup, taahhüdün düzenlendiği tarihte davalının iradesini sakatlayacak bir durum bulunmadığından, geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/7774 K. 2017/17974

20.12.2017

*** İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Talebinde Görevli Mahkemenin İcra Hukuk Mahkemesi Değil Sulh Hukuk Mahkemesi Olduğu ***

“…Davacı dava dilekçesinde davalı aleyhine başlatılan iki ayrı icra takibinden söz ederek, 26/06/2015 tarihinde biten kira döneminde, kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtar sebebiyle davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı ödeme sebebiyle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava dilekçesinde davaya dayanak yapılan İcra Müdürlüğünün 32015/23783 takip sayılı dosya içeriğine göre kesinleşen icra takibi sebebiyle, borcun ödenmediğinden bahisle kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. Davacının talebi Türk Borçlar Kanununun 352. maddesi gereğince iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemidir. Bu talep özel yetkili icra mahkemesinde değil Sulh mahkemesinde açılıp, yürütülmesi gereken dava çeşididir. Bu durumda mahkemece H.U.M.K’nun 74(H.M.K) 26 maddesine göre hakim her iki tarafın iddia ve savunmalarıyla bağlı olup, başka bir şeye hüküm veremeyeceğinden görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli Sulh Mahkemesine gönderilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile talep dışı hususlarla ilgili karar verilmesi doğru değildir. Karar bu sebeple bozulmalıdır…”

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/12615 K. 2016/5881

1.12.2016

***Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle İlamsız Tahliye -14 Örnek İcra Takibinde Yetki ***

“…İİK.nun 50.maddesi hükmü uyarınca ilamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi 6100 Sayılı HMK’nun yetkiye dair hükümlerine (HMK’nun 5-18) göre belirlenir. Borçlunun takip tarihindeki yerleşim yerinin bulunduğu yer icra dairesi genel yetkili icra dairesidir. Bir başka yetki kuralını düzenleyen HMK’nun 10.maddesi hükmü uyarınca sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin ifa edileceği yer icra dairesi de yetkilidir. Kira sözleşmesine dayalı olarak verilen tahliye taahhütnamelerinde; kiracı taahhütte belirtilen sürede kiralananı boşaltma borcu altına girer. Kiracının tahliye taahhütnamesindeki borcunu ifa yeri o taşınmazın bulunduğu yerdir. Somut olayda davalının yerleşim yerinin Karşıyaka/İzmir adresinde olduğu kiralananın ise Çeşme İlçesi mülki sınırları içinde olduğu uyuşmazlık konusu değildir. İcra takibi kira alacağına dair olmayıp kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine yöneliktir. Mahkemece yetkili icra dairesinin İİK.nun 50.maddesinin yollaması ile 6100 Sayılı HMK’nun yetkiye dair hükümlerine (HMK’nun 5-18) göre belirlenmesi gerekirken ilamsız tahliyeye yönelik icra takiplerinin Türkiye’nin her yerinde başlatılabileceğinden bahisle davalının yetki itirazının reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu sebeple bozulmalıdır…”

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/10921 K. 2014/12572

18.11.2014

***İkinci haklı İhtarın Tebliğ Tarihi ile Ödemenin Aynı Güne Rastlaması***

“…Somut olayda, davacı 06/11/2014 tarihli ihtarname ile Kasım 2014 kira bedelinin, 05/12/2015 tarihli ihtarname ile de Aralık 2015 kira bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir. 05/12/2015 tarihli ihtarname davalılara 09/12/2015 tarihinde tebliğ edilmiş olup, Aralık 2015 kira bedeli aynı tarihte ödenmiştir. 09/12/2015 tarihinde yapılan Aralık 2015 ayı kira bedelinin saat 09:27’de ödendiği dosyada bulanan hesap özetinden anlaşılmakta olup ihtarnamenin tebliğ edildiği saat ……… kayıtlarından tespit edilemediğinden, ikinci ihtara konu Aralık 2015 kira bedelinin, ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin kabulü gerekir. Bu sebeple iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu anlaşılmakla konusuz kalan dava sebebiyle davalıların yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2018/5827 K. 2018/9394

2.10.2018

***Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde takibin ve takip neticesinde tahliye isteminin her iki kiracıya birlikte yöneltilmesi gerekliliği***

 “…İcra takibinde düzenlenen 13 örnek no’lu ödeme emri her iki davalı borçluya da 11.01.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. İ.İ.K’nun 269.maddesinde ödeme emrinin tebliğinden sonra borçlunun itiraz sebeplerini icra dairesine bildirip yasal ödeme süreleri geçtikten sonra alacaklının, merciinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebileceği öngörülmüştür. Davacı alacaklı her iki davalının kiracılığını kabul edip, her ikisi hakkında takip başlatmıştır. Davalı borçlu … itiraz dilekçesinde, dosya alacaklısına borcu bulunmadığını bildirerek itiraz etmiştir. Davalı borçlu takibe itirazında açıkça ve ayrıca kira ilişkisine ve borç miktarına karşı çıkmamış, alacaklı görünen şahsa herhangi bir borcu olmadığını ileri sürerek takibe ve borca itiraz etmiştir. Borçlunun kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmaması karşısında İİK.nun 269/2. maddesi gereğince kira ilişkisinin ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Ancak davacı tarafça diğer davalı borçlu …’in takibe itiraz etmediği ve borcu da ödemediği bildirilerek yalnızca kiralanandan tahliyesi istenilmiş, mahkemece, her iki borçlunun takibe itiraz etmesine rağmen, alacaklı vekilinin açtığı dava ile davalı borçlu …’in sadece temerrüt sebebiyle tahliyesine karar verilmesini istediği, tahliye talep etme şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davalı … yönünden açılan davanın usul yönünden reddine karar verilmiştir. Tahliye istemi bölünemeyeceğinden davalı … yönünden de tahliye isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru değildir…”

T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/4723 K. 2018/2895

28.2.2018

***Kira Bedelinin Takip Dışı Kira Sözleşmesine İstinaden Ödendiğinin Kiraya Veren Tarafından İspat Edilmemesi Durumunda Tahliyeye Karar Verilemeyeceği***

“…Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.Taraflar arasında 09.03.2005 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık yoktur. Kira sözleşmesi ile kiralananın yıllık kira bedelinin 80.000,00 TL olduğu ve kira bedelinin Ağustos ve Eylül aylarında olacak şekilde iki eşit taksit halinde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece, 31.08.2012 tarihinde yapılan 73.364,00 TL’lik ödemenin takip öncesi 2012 yılı Ağustos ayı kira taksitine ilişkin olduğu kabul edilmiş olup, bunun yanında 12.11.2012 tarihinde “kira bedeli” açıklaması ile yapılan 50.000 TL’lik ödeme ile 01.07.2013 tarihinde “kira bedeli 2012” açıklaması ile yapılan 20.000 TL’lik ödeme 2012 yılı Eylül ayı kira taksitine mahsup edilmiştir. Öte yandan 24.06.2013 tarihinde yapılan 4.408,00 TL’lik bir ödeme daha bulunmaktadır. Mahkemece, dairemiz bozma ilamı doğrultusunda 24.06.2013 tarihli ve 4.408,00 TL bedelli ödemeye ilişkin ödeme makbuzu dosyamız arasına alınmış olup, söz konusu ödemenin “Aydın İl Özel İdaresi kira bedeli” açıklaması ile yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı tarafından bu ödemenin diğer kira sözleşmesinden kaynaklanan alacaklara mahsup edildiği iddia ve ispat edilemediğine göre “kira bedeli” açıklaması ile yapılan söz konusu ödemenin takibe konu kira bedeline ilişkin olduğunun kabulüyle kira alacağından mahsup edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”

T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2019/1176 K. 2019/4026

11.4.2019

***Ödeme Emrine İlişkin İtirazın Süresinden Sonra Yapılması, Ödeme Emri Tebligatın Usulsüzlüğüne İlişkin Şikayetin de Süresinden Sonra Yapılması KarşısındaTakibin Kesinleşmesi***

“…Asıl dava; kesinleşen icra takibi nedeniyle kiralananın tahliyesi, birleşen dava; ödeme emrinin usulsüzlüğü şikayeti istemine ilişkindir.Davacı tarafından 01.10.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak haciz ve tahliye istekli olarak 04.03.2016 tarihinde başlatılan icra takibinde ödeme emri davalı kiracı İstanbul Seyahat Turizm Tic. A.Ş.ye 07.03.2016 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı borçlu yasal yedi günlük itiraz süresi geçtikten sonra 15.03.2016 tarihinde icra takibine itirazda bulunmuştur. Yapılan itiraz süresinde olmadığından icra müdürlüğünce takibin devamına karar verilmiştir. Davalı borçlu şirket tarafından ödeme emrine ilişkin usulsüz tebligatın iptali istemi ile açılan davanın öngörülen yasal 7 günlük süreden sonra 19.04.2016 tarihinde icra mahkemesine şikayette bulunulması nedeniyle reddi üzerine takibin kesinleştiğinin kabulü gerekir. Bu durumda borca itiraz eden davalı kiracı şirketin kira bedelinin ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK’nin 269/c maddesindeki belgelerle ispat etmesi gerekir. Davalı borçlu İİK’nin 269/c maddesinde belirtilen makbuz ve belgelerden biri ile takibe konu kira bedellerini ödediğini kanıtlayamadığına göre, mahkemece davanın kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin de doğru olduğu anlaşıldığından, davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulüyle hükmün bu nedenlerle onanması gerekmiştir…”

T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2018/14486 K. 2018/18594

13.11.2018

***Kira Süresinin Uzatıldığına Yenilendiğine Dair Kanunca Belirlenmiş Kuvvette Bir Delil Sunulamaması Karşısında Tahliye Kararı Verilmesi***

“…Dava, süre bitimi sebebiyle kiralananın tahliyesine yönelik olarak yapılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.Davada dayanılan ve hükme esas alınan 2013 başlangıç tarihli süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin özel şartlar maddesiyle; “bu sözleşme 2013 tarihinden itibaren sürelidir, 2015 tarihinde sözleşmenin sona erecektir, kiracı 2015 tarihinde standı tahliye edeceğini taahhüt eder” düzenlemesine yer verilmiştir. Sözleşmedeki sürenin bitimini takip eden bir ay içinde kiralayan, İİK.’nun 272. maddesi gereğince icra dairesinden tahliye isteyebileceği gibi dilerse mahkemeden de tahliye isteminde bulunabilir. Her ne kadar mahkemece dava yargılamayı gerektirdiği gerekçesi ile reddedilmişse de, davalı tarafça İİK’nun 275. maddesi uyarınca kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu durumda davacı alacaklının, İİK’nun 272.maddesi uyarınca, dönem sonunda takip yaparak tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Uyuşmazlıkta yargılamayı gerektirir bir husus olmadığından mahkemece, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın yargılamayı gerektirdiğinden bahisle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu sebeple bozulmalıdır…”

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/12306 K. 2016/5913

1.12.2016

***İcra Hukuk Mahkemesinin Uyuşmazlığın Yargılamayı Gerektirmesi Nedeniyle Görevsizlik Kararı Veremeyeceği İstemin Reddi Gerekliliği***

“…Dava, tahliye taahhüdüne dayalı yapılan takibe vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Davacının icra takibine dayanak yaptığı tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim ve tasdik edilmiş değildir. Davalı itirazında tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını belirterek imzaya itiraz etmiştir. Alacaklı, imzası inkar edilen tahliye taahhüdüne karşı, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. İcra Mahkemeleri, istisnalar saklı kalmak koşulu ile takip hukukuna ilişkin uyuşmazlıklara bakar ve bununla görevlidir. Bu tür istemler hakkında görevsizlik kararı veremez. İstem red veya kabul edilir. Uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirdiğinden istemin bu nedenle reddine karar verilmesi gerekir. Dosyanın görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine şeklinde karar verilmesi hukuka aykırıdır.

Karar bu nedenle bozulmalıdır…”

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2012/2736 K. 2012/5752

11.4.2012

***İki Haklı İhtar ve Süre Bitimi Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi Davasının İhtarların Yapıldığı Kira Yılının Bitiminden Başlayarak Bir Ay İçinde Açılması Gerektiği***

“…Davacının davaya dayanak yaptığı ve hükme esas alınan 01/10/2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı icra takibi üzerine ödeme emirlerinin tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtara neden olan davalının tahliyesi istemi ile 03/12/2014 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’n 347/1 madde gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süresinde açıldığının kabulüyle işin esasının incelenmesi doğru değildir. Karar bu sebeple bozulmalıdır…”

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2016/51 K. 2016/5316

20.9.2016

***Kiracının Tahliyesini Gerektirecek Yöntemin İzlenmemesi Tek Taraflı Olarak Yapılan Feshin Hukuki Sonuç Doğurmayacağı***

“…Yukarıda özetlenen belediye encümen kararında sözleşmenin feshi için gösterilen neden, kira paralarının ödenmemesi ve sözleşme şartlarına aykırı davranılmasıdır. Bu durum, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde, ancak temerrüt ya da akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davalarının açılmasını gerektirir. Gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi gerek 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davalı … tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz ve buna dayalı olarak davacıyı bulunduğu yerden tahliyeye zorlaması hukuken mümkün değildir. Bu nedenle davacı kiracının, kiracılık sıfatının devam ettiğinin kabulü gerekir. Mahkemece, davacının kiracılık sıfatı devam ettiğinden bu nedenle davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru değil ise de sonucu itibariyle karar kabule ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir…”

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/9174 K. 2019/5815

26.6.2019

***Yalnızca Takibin Devamı Ve Alacağın Tespit Ettirilmesine Yönelik İtirazın İptali Davasının 30 Gün Beklenmeden Açılabileceği***

“…Somut olayda; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarrnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedilecenin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Buna göre, temerrüd nedeniyle tahliye davasının ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren otuz günlük yasal ödeme süresi dolduktan sonra açılması gerekmekte ve mahkemece tahliye istemi yönünden red kararı verilmesinde bir isabetsizlik yok ise de; kira alacağına ilişkin itirazın iptali talebi ayrı bir dava olup, alacak talebiyle ilgili itirazın iptali davasının açılması için anılan otuz günlük sürenin beklenilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Buna göre; ödeme emri borçluya 19.03.2012 tarihinde tebliğ edilmiş olup, borçlunun itiraz ettiği alacağın tespiti ve icra takibinin devamını sağlamaya yönelik iş bu dava, 12.04.2012 tarihinde İİK Mad. 67/1 deki bir yıllık süre içinde açılmış olmakla, mahkemece, işin esası hakkında yapılacak yargılama sonucunda hasıl olack sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın süresinde açılmadığından bahisle tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir…”

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/8825 K. 2019/5346

12.6.2019

***Süre bitiminden önce akdin yenilenmeyeceği hususundaki irade karşı tarafa ulaşmış ise, o takdirde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması zorunlu değildir.***

“…Davacı ile davalı arasında düzenlenen 01.05.2013 başlangıç tarihli ve 3+2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında düzenlenen 17.05.2013 tarihli yazılı tahliye taahhüdü (ek sözleşme) ile davalının taşınmazı 30.06.2015 tarihinde tahliye edeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede Kiralananın 271m2 arsa olduğu belirtilmiş, Mahkemece de taşınmazın arsa olduğu kabul edilerek hüküm kurulmuş ve davalı tarafından da temyiz edilmemiştir. Sözleşme bu niteliği itibariyle TBK’nun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerine tabidir. TBK 352/1 maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdüne dayalı tahliye isteği TBK’nun genel hükümlerine tabi taşınmazlar için uygulanamaz ise de, TBK’nun genel hükümlerine tabi taşınmazlarda akdin bitim tarihini belirler. Borçlar Kanununa tabi süreli yazılı kira sözleşmesine konu olan taşınmazlara ilişkin tahliye davaları İcra İflas Kanununun 272. maddesi uyarınca akdin sonunda ve bir ay içinde açılması yada icra takibi yapılarak tahliye istenmesi mümkündür. Bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmenin bitim tarihi olan 30.06.2015 tarihine nazaran14.07.2015 tarihinde başlatılan takip süresindedir. Bu şekilde takibin yapılmasında ve 21.08.2015 tarihinde dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Takip yasal sürede yapıldığına göre, başka bir sebep aramaksızın davanın kabulüne, itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/7225 K. 2019/4773

21.5.2019

***Kiralananın Tahliyesi ve İtirazın İptali Davasında Harç

“…Davacı, davalı ile aralarında 10.10.2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının kira bedellerini ödememesi sebebiyle aleyhine başlatılan takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamına, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Harca tabi dava değerinin son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli ve alacağın toplamı olduğu halde davacı tarafça sadece 36.35TL peşin harç ödendiği, alacak davası ve tahliye davası üzerinden ayrı ayrı harç ödenmediği, mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil verilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece yıllık kira bedeli ve istenen alacak miktarı üzerinden eksik harcın tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece bu yönler gözetilmeksizin uyuşmazlığın esası incelenerek hüküm kurulması yerinde değildir…”

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/8046 K. 2019/4584 15.5.2019

---

Avukat Asilcan Tuzcu Hukuk Bürosu

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Asilcan Tuzcu’ya aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.

Soru ve Yorumlar İçin Uyarı

Hukuki sorunlara dair her türlü görüş, yorum ve sorularınız bize iletmek için tıklayın.